Blog

Změnové prohlášení vlastníka a jeho úskalí v souvislosti s rekodifikací občanského práva

Článek je umístěn v kategorii: Články , Aktuality
Vloženo: 18. 3. 2016 Autor: JUDr. Michaela SALAČOVÁ, Kateřina Kabelíková

Prohlášení vlastníka a jeho změna

Prohlášení vlastníka je listinou, jíž vlastník nemovitosti rozdělí právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Důsledkem rozdělení jediného vlastnického práva k budově mezi vícero odlišných vlastníků je vždy vznik jednotek dle §1159 NOZ, kdy každá jednotka může být ve vlastnictví jiné osoby. Ačkoli právní vymezení jednotky není předmětem tohoto článku, je třeba upozornit na výraznou změnu v pojetí jednotky, kdy od 1.1.2014 je součástí jednotky nejen prostorově oddělená část domu (bytový či nebytový prostor), ale nově i podíl na společných částech nemovitosti (chodby, výtahy, sklepy, atd.).

Účelem prohlášení vlastníka je podrobná specifikace pozemku, stavby, jednotek, podílu na společných částech a souvisejících věcných práv vztahujících se k předmětným nemovitostem. Poskytnuté údaje slouží katastrálnímu úřadu jako podklad pro zápis vzniknuvších vlastnických práv k jednotkám do veřejného seznamu - katastru nemovitostí. Uložení prohlášení vlastníka (jež splňuje veškeré zákonem stanovené náležitosti) spolu s přílohami do sbírky listin na příslušném katastrálním úřadu je podmínkou vzniku jednotek.

Změna prohlášení vlastníka je upravena v jediném ustanovení §1169 NOZ. Oproti původní úpravě v zákoně č. 72/1994 sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZvB“), je nyní o mnoho stručnější a také méně jednoznačná. Změnové prohlášení vlastníka je nutno sepsat a předložit katastrálnímu úřadu při změně účelu užívání jednotky, při vzniku či zániku jednotek, při změně jejich podlahových výměr vůči sobě navzájem či na úkor společných částí nemovitosti, a v dalších případech, kdy dochází ke změně obsahu původního prohlášení.

Prohlášení vlastníka není třeba měnit při převodu jednotky do vlastnictví nového nabyvatele. Je však i nadále nutné zanést nový stav vlastnických poměrů do katastru nemovitostí.

Schválení změny prohlášení vlastníka

Ustanovení §1169 odst. 2 NOZ stanoví dvojí povinnost souhlasu s příslušnou změnou prohlášení. V prvním stupni podléhá změna prohlášení souhlasu všech vlastníků jednotek, jež jsou změnou dotčeni. To v konkrétním případě znamená nutnost vyjádření souhlasu připojením podpisů určitých (změnou dotčených) nebo všech vlastníků jednotek (v případě, že jsou změnou dotčeni všichni vlastníci jednotek). NOZ se v tomto směru vyjadřuje poněkud neurčitě, když dále nekonkretizuje, které vlastníky za „dotčené“ považuje. Dle některých názorů „je možné dovodit, že se bude jednat o ty vlastníky, jichž se bude přímo dotýkat konkrétní změna prohlášení. K tomu může dojít např. u dvou sousedících jednotek při rozšíření jedné jednotky na úkor druhé. (…) Dohoda všech vlastníků jednotek bude potřebná jen tehdy, pokud budou změnou dotčeni všichni vlastníci jednotek, tedy pokud např. má dojít ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech u všech spoluvlastníků.“  Podobný názor vyjadřuje rovněž autor jiné odborné publikace: „Pokud se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), pak je za „dotčené“ vlastníky nutno považovat všechny vlastníky v domě. Stejně tak budou posuzovány změny, v důsledku kterých dojde k zásahu do stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Naopak např. posunem hranic bytů navzájem (zpravidla mezi dvěma byty) by ostatní vlastníci jednotek zpravidla dotčeni být neměli.“

Druhým stupněm k dosažení platnosti a účinnosti změnového prohlášení je souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Souhlas tak musí dát rovněž osoby, jež nejsou změnou prohlášení nijak dotčeni, přičemž ke schválení je nutný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Oproti původní právní úpravě v ZvB, jež požadovala souhlas 100% vlastníků jednotek, je v praxi snížení potřebného množství podpisů pro schválení změnového prohlášení jednoznačně pozitivní novinkou, neboť znemožňuje blokování změny prohlášení nedotčenými vlastníky.

Dalším zákonným požadavkem úspěšného řízení před katastrálním úřadem je schválení změnového prohlášení společenstvím vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), pokud SVJ existuje. Povinnost souhlasného stanoviska SVJ stanoví §1208 písm. f) NOZ, dle kterého do působnosti shromáždění náleží rozhodování o záležitostech zde vyjmenovaných (např. rozhodování o změně podlahové plochy bytu, o sloučení či rozdělení jednotek, atd.). Je zřejmé, že v některých případech bude souhlas SVJ zdánlivě nadbytečným úkonem, jímž vlastníci jednotek projeví tutéž vůli jako dle §1169 odst. 2 NOZ. Odborná literatura však vyjadřuje mj. názor, že tyto dva úkony nelze sloučit do jediného: „(…) usnesení shromáždění zřejmě nelze považovat za písemný souhlas vlastníků jednotek.2“ Potřebné většiny pro souhlas se změnou dle §1169 odst. 2 a dle §1208 písm. f) NOZ budou stejné např. v případě změny velikosti podílů na společných částech, kdy dotčenými vlastníky jsou všichni vlastníci jednotek nebo v případě změn, při kterých je dotčena méně než nadpoloviční většina hlasů vlastníků všech jednotek. I přesto však lze doporučit poskytnout katastrálnímu úřadu jak souhlas dle §1169 odst. 2 NOZ, tak i dle 1208 písm. f) NOZ. Oba v písemné formě, avšak odděleně jako dva dokumenty. Není doposavad jasné, zda budou katastrální úřady v praxi vždy vyžadovat oba zmíněné souhlasy či zda postačí jen jeden.
Zákon dále nestanoví, kterým okamžikem nabývá prohlášení účinnosti, zda momentem udělení souhlasu dle §1169 odst. 2 či souhlasu dle §1208 písm. f) NOZ. Na nejasnosti upozorňuje odborný komentář k ustanovení §1169  NOZ: „V současné odborné literatuře se podobně konstatuje, že posouzení vzájemného vztahu § 1169 odst. 2 s ustanoveními v § 1208 o výlučné působnosti shromáždění, je určitým problémem.(…) Předmětem odborné diskuse je, jak se má § 1169 odst. 2 k uvedeným ustanovením § 1208, jestliže se v § 1169 odst. 2 vyžaduje písemná dohoda dotčených vlastníků, která však nabývá účinnosti až písemným souhlasem alespoň nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků, popřípadě vyšší kvalifikované většiny určené v prohlášení, zatímco podle § 1208 by se změna schvalovala usnesením shromáždění. Přitom usnesení shromáždění zřejmě nelze považovat za písemný souhlas vlastníků jednotek.2 A dále také: „I po vzniku společenství by mělo být postupováno podle obsahových pravidel § 1169 – tedy se souhlasem všech dotčených spoluvlastníků, schváleným kvorem nejméně poloviny všech hlasů, s tím, že teprve praxe ukáže, zda bude ohledně změn prohlášení týkajících se vlastnických poměrů nutné aplikovat současně i postup podle § 1208, resp. § 1210. Je zřejmé, že se jedná o věc dosti nejasnou, složitou a zásadní a teprve praxe může potvrdit její řešení.“

Podání návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu v případě změny věcných práv

V okamžiku, kdy je změnové prohlášení schváleno všemi potřebnými osobami tak, jak je uvedeno výše, je následně třeba podat návrh na vklad vlastnického práva k jednotkám do katastru nemovitostí. To samozřejmě pouze v případě, kdy dochází ke vzniku či změně vlastnických práv (např. při vzniku nové jednotky).  K vyplněnému formuláři, jenž je připraven v elektronické podobě na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, je třeba přiložit změnové prohlášení, s nímž vyslovili souhlas všichni dotčení vlastníci a dále vlastníci jednotek s většinou hlasů. Dle zákona je nutnou přílohou i zmíněné usnesení SVJ o schválení změny. V případě, že je jednotka zatížena, je nutné přiložit rovněž souhlas osoby oprávněné z věcného práva.

Katastrální řízení u příslušného katastrálního úřadu je zahájeno podáním návrhu na vklad vlastnického práva, jenž je nutno doplnit výše uvedenými dokumenty. Je rovněž nutné uhradit správní poplatek ve výši 1000,- Kč. Katastrální úřad posoudí návrh ve lhůtě 30 dní. Výsledkem řízení je rozhodnutí o vkladu či zamítnutí návrhu. 

JUDr. Michaela Salačová

Kateřina Kabelíková

SBS Partners
Hledáte dobrého právníka nebo daňového poradce? Právě jste ho našli.

Napište nám co Vás trápí. Pomůžeme Vám s řešením Vašeho problému.

Napište nám