Blog

Nájemní smlouva, nájem bytu a pacht podle NOZ

Článek je umístěn v kategorii: Články
Vloženo: 20. 4. 2015 Autor: JUDr. Michaela SALAČOVÁ

Nový Občanský zákoník (NOZ) vnesl s účinností od 1.1.2014 změny do většiny standardně užívaných typů smluv, včetně smlouvy nájemní.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Úprava NOZ odstraňuje pochyby v případě nájmu věci, která v budoucnu teprve vznikne tím, že tuto možnost výslovně stanoví. Pronajmout lze i část nemovité věci.

Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu /např. evidence katastru nemovitostí/, může vlastník věci, anebo s jeho souhlasem nájemce, navrhnout zápis nájemního práva do veřejného seznamu. Na rozdíl od právní úpravy účinné do 31.12.2013 nemá strana smluvního vztahu právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci.

Strana má možnost využít výjimečné opatření v případě, že druhá strana porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně. Za těchto okolností má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Nejvyšší soud zaujal stanovisko (rozsudek ze dne 28.3.2007, č.j. 28 Cdo 2747/2004), že ,,nájem ujednaný na dobu přesahující dobu průměrného lidského života /v posuzovaném případě šlo o nájem ujednaný na 100 let k podnikatelským účelům provozovaných individuálními podnikateli/ platí za nájem ujednaný na dobu neurčitou“.

Tímto rozsudkem Nejvyšší soud zasáhl do základní zásady smluvního práva, a to autonomie vůle stran. Ve snaze vyloučit do budoucna podobnou rozhodovací praxi NOZ stanovuje, že nájem ujednaný na dobu delší než padesát let, byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou, avšak s tím, že možnost vypovězení takového nájmu je v prvních padesáti letech omezena, jakoby šlo o nájem ujednaný na dobu určitou. Nájem se bude od 1.1.2014 řídit ustanoveními NOZ, i když ke vzniku nájmu dojde před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před 1.1.2014, se však budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů. To však neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht.

Nájem bytu

Na rozdíl od předchozí právní úpravy, účinné do 31.12.2013, nově smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Pokud chyběla podle předchozí právní úpravy některá z těchto náležitostí, byla nájemní smlouva neplatná. Dle úpravy NOZ postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Byt je v NOZ definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Oproti tomu dle předchozí právní úpravy byl byt v zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Od 1.1.2014 se původní definice bytu, uvedená v zákoně o vlastnictví bytů, již nepoužije. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí.

Pronajme-li pronajímatel byt k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, i přestože není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde přesto dle ustanovení NOZ o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit samostatně. Pro uspokojování bytových potřeb může být nájemci pronajat i celý dům, houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod. Pro krátkodobé účely ubytování se nepoužijí ustanovení o nájmu bytu nebo domu (např. ubytování v letním domě apod.).

NOZ přináší novinku v uzavírání nájemní smlouvy k bytu. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Jedná se o tzv. faktický nájem. Zabraňuje se tak jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit.

NOZ výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. I když zákon vyžaduje, aby smlouva o nájmu bytu byla uzavřena v písemné formě, nemůže nedostatek formy namítnout pronajímatel vůči nájemci. Jde o prvek respektu nejen ke svobodné vůli stran, ale také o prvek ochrany poctivého nájemce. Dodržení písemné formy tím NOZ činí odpovědným pronajímatele. Nájem bytu může zaniknout uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, odstoupením od smlouvy nebo výpovědí. I když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou, mohou se následně změnit okolnosti do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět. U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou a bez výpovědní doby. Možnost skončení nájmu bez výpovědní doby v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Možnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů, např. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, atd.

Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již není výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za předchozí právní úpravy. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno nebo potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Na tuto problematiku navazuje ustanovení § 2289 NOZ, které má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním, že byt potřebuje k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela, který hodlá opustit domácí společenství a navrhl rozvod manželství, nebo je již s pronajímatelem rozveden, popřípadě k bydlení pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v prvním stupni, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě.

Přechod nájmu bytu

Podle právní úpravy účinné do 31.12.2013 přecházel nájem bytu pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti, a která neměla vlastní byt. Pokud byl touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přešel na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele. Podle NOZ je úprava zásadně stejná jako dosavadní. V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, však není vyžadován písemný souhlas pronajímatele.

Pacht

NOZ nově upravuje vedle nájmu i pacht. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. S tím souvisí i nově zavedená terminologie, kdy je v zákoně pacht definován takto: „Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné.“ Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu. Pokud pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby. Vlastník propachtované věci, anebo pachtýř se souhlasem vlastníka, může navrhnout, aby bylo pachtovní právo zapsáno do veřejného seznamu, je-li zapsána propachtovaná věc do veřejného seznamu.

Zemědělský pacht

Pokud byl pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době. Pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu. Má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

Pacht závodu

Díky zavedení pachtu závodu do NOZ odpadá nezbytnost konstruovat doposud užívaný zvláštní smluvní typ upravený v obchodním zákoníku označený jako nájem podniku. Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisejí.

JUDr. Michaela SALAČOVÁ
SBS Partners


Hledáte dobrého právníka nebo daňového poradce? Právě jste ho našli.

Napište nám co Vás trápí. Pomůžeme Vám s řešením Vašeho problému.

Napište nám