Blog

Kupní smlouva, vedlejší ujednání a výhrady v kupní smlouvě

Článek je umístěn v kategorii: Články
Vloženo: 19. 4. 2015 Autor: JUDr. Michaela SALAČOVÁ

Kupní smlouva podle nového Občanského zákoníku (NOZ) vychází z právní úpravy kupní smlouvy, kterou původně obsahoval zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, účinný do 31.12.2013. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Smlouva o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit, se vždy považuje za kupní smlouvu. O kupní smlouvu půjde i tehdy, pokud ten, komu má být věc dodána, předal druhé straně podstatnou část toho, čeho je k vyrobení věci zapotřebí. Kupní cenu je možné stanovit i tak, že je sjednán jen způsob jejího určení.

NOZ opouští hledisko opravitelných a neopravitelných vad jako základního kritéria pro určení práv kupujícího z vad věci a nahrazuje se hlediskem intenzity, jakou vadnost plnění porušuje smlouvu. Dále NOZ obsahuje zvláštní ustanovení o skrytých vadách stavby spojené se zemí pevným základem. Pokud kupující prodávajícímu neoznámí skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

VEDLEJŠÍ UJEDNÁNÍ V KUPNÍ SMLOUVĚ

NOZ zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Z obchodního zákoníku přebírá úpravu koupě na zkoušku a cenové doložky. NOZ nově počítá s výhradou zpětného prodeje a výhradou lepšího kupce. Strany si mohou v kupní smlouvě sjednat tato vedlejší ujednání:

Výhrada vlastnického práva

NOZ zpřesňuje úpravu výhrady vlastnického práva. Pokud si prodávající vyhradí v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.

Výhrada zpětné koupě/ prodeje

Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Výhradu zpětné koupě lze aktuálně uplatnit jak na věc movitou, tak na věc nemovitou. Podle právní úpravy účinné do 31.12.2013 bylo možné vyhradit si zpětnou koupi jen na věci movité. Oproti předchozí právní úpravě není vyžadována písemná forma. Výhrada zpětné koupě zavazuje i dědice. Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platila původně do 31.12.2013 vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta. Dle aktuální právní úpravy od 1.1.2014 platí vzhledem k movité věci za ujednanou jednoroční lhůta, počítaná od odevzdání věci kupujícímu. Pro výhradu zpětného prodeje ustanovení o zpětné koupi použijí obdobně.

Předkupní právo

U předkupního práva jsou dle nové terminologie stranami předkupník a koupěchtivý. Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká vlastníku věci povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat koupěchtivému. Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Tak jako v současné právní úpravě, může být výhrada předkupního práva sjednána jako právo věcné, které se zapisuje do katastru nemovitostí/ veřejného seznamu.

Předkupní právo u superficiální zásady

NOZ se navrací k zásadě superficies solo cedit, podle níž povrch ustupuje pozemku. Tato zásada znamená, že stavba je součástí pozemku. Pokud byl k datu 1.1.2014 vlastník pozemku totožný s vlastníkem stavby, pak se stavba stala součástí pozemku přímo ze zákona. Pokud však byla stavba v rukou vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, nestala se stavba dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku, a je nadále nemovitou věcí. Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít vlastník stavby prodat svou stavbu, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k odkoupení. Naopak, bude-li chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude mít tutéž povinnost vůči vlastníkovi stavby. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem (tedy vlastníkem stavby nebo pozemku) využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále. Bude-li ovšem předkupní právo využito, dojde k právnímu spojení obou věcí, kdy stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne.

Koupě na zkoušku

Kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zkušební doba dle současné právní úpravy obchodního zákoníku činí tři měsíce od uzavření smlouvy. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. K změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží.

Výhrada lepšího kupce

Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát například přednost novému kupci, ačkoli první nabízí vyšší cenu.

JUDr. Michaela SALAČOVÁ
SBS Partners


Hledáte dobrého právníka nebo daňového poradce? Právě jste ho našli.

Napište nám co Vás trápí. Pomůžeme Vám s řešením Vašeho problému.

Napište nám